La proposta di acquisto è il primo passo formale per comprare casa. È un documento scritto, con valore vincolante se accettato dal venditore, e per questo va redatto con attenzione.
Ecco gli elementi che non devono mancare e che tutelano l’acquirente:

1. Dati essenziali

Dati anagrafici completi di acquirente e venditore.
Identificazione precisa dell’immobile (indirizzo, dati catastali).
Prezzo offerto e modalità di pagamento.
Termine entro cui il venditore deve accettare la proposta.

2. Caparra confirmatoria

Normalmente pari al 5-10% del prezzo offerto.
Garantisce serietà da parte dell’acquirente, ma tutela anche l’acquirente stesso: se il venditore si ritira, deve restituire il doppio della caparra ricevuta.

3. Clausole di tutela fondamentali

Queste clausole servono per non trovarsi vincolati a un acquisto problematico:

Clausola sospensiva del mutuo: la proposta è valida solo se la banca concede il mutuo.
👉 Va inserita sempre se l’acquirente dipende dal finanziamento.
Regolarità edilizia e urbanistica: l’immobile deve essere conforme ai progetti depositati e privo di abusi edilizi.
Abitabilità/agibilità: l’immobile deve avere certificato di agibilità (oggi SCIA o attestazione tecnica), salvo trattative diverse.
Libero da ipoteche o gravami: garanzia che l’immobile sia libero da vincoli (ipoteche, pignoramenti, servitù non dichiarate).
Consegna e liberazione: data entro cui l’immobile deve essere consegnato libero da persone e cose.

4. Clausole facoltative o da valutare

Arredi inclusi: se alcuni mobili restano, va specificato.
Spese condominiali arretrate: chi le paga (normalmente il venditore).
Piccole difformità edilizie: se si conoscono, si può accettare l’immobile nello stato attuale, in cambio magari di uno sconto.

5. Quando possono essere omesse alcune clausole

Se si compra in contanti → si può evitare la clausola sospensiva del mutuo.
Se si acquista un immobile di nuova costruzione con documentazione chiara → spesso il costruttore garantisce conformità e agibilità.
Se si accetta l’immobile “visto e piaciuto” → attenzione: ci si assume i rischi di difformità minori.

6. Passaggi successivi

Dopo l’accettazione della proposta, si firma il compromesso (preliminare), dove si dettagliano ulteriormente tempi, modalità di pagamento e penali.
Infine si procede con il rogito notarile, atto definitivo di compravendita.

📌 Consiglio pratico:
Per evitare sorprese, la proposta andrebbe sempre visionata da un notaio o da un legale di fiducia prima della firma, specialmente se si tratta della prima esperienza.

ESEMPIO DI Proposta di Acquisto Immobiliare

Fac-simile: personalizzare i campi tra parentesi quadre.

1. Parti

Proponente Acquirente: [Nome Cognome], C.F. [________], nato/a a [________] il [__/__/____], residente in [________], email [________], tel. [________].

Venditore/i: [Nome Cognome / Ragione sociale], C.F./P.IVA [________], con sede/residenza in [________].

2. Immobile

Ubicazione: [Comune], [Indirizzo], [Civico], [Interno].

Dati catastali: Foglio [__], Particella [__], Sub [__], Cat. [__], Classe [__], Consistenza [__], Rendita [__].

Pertinenze: [Box/Posto auto/Cantina/Giardino …].

3. Prezzo e Modalità di Pagamento

Prezzo offerto: € [________] (euro [________]).

Caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c.: € [________], versata con [assegno circolare/bonifico] n. [________] intestato a [________] e da trattenersi alla sola accettazione scritta della proposta.
Saldo al rogito: € [________] entro il [__/__/____] presso lo studio del Notaio [________] in [città].
Eventuale mutuo: importo richiesto € [________]; istituto erogante [________].

4. Termini e Scadenze

Validità della proposta: fino alle ore [__]:[__] del [__/__/____].
Preliminare (se previsto): entro il [__/__/____].
Rogito: entro il [__/__/____], salvo proroghe per motivi tecnici documentati.

5. Clausole Sospensive (Tutela dell’Acquirente)

Mutuo: efficacia sospesa fino a delibera favorevole del mutuo di € [________] entro il [__/__/____]. In mancanza, la proposta decade e la caparra è restituita integralmente.
Regolarità edilizia/urbanistica: conformità dell’immobile ai titoli abilitativi e ai progetti depositati; assenza di abusi non sanabili. Venditore fornisce documentazione e dichiarazioni tecniche entro il [__/__/____].
Agibilità/abitabilità: esistenza di certificato di agibilità (o attestazione tecnica equivalente) o impegno del venditore a ottenerlo entro il rogito.
Libero da vincoli: immobile libero da ipoteche, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli e da occupanti alla data di consegna (salvo diversi accordi).
Conformità impianti: messa a disposizione delle dichiarazioni di conformità o rispondenza ove richieste dalla legge.

6. Consegna e Liberazione

Consegna delle chiavi e immissione in possesso entro il rogito, con immobile libero da persone e cose, salvo arredi inclusi in elenco allegato.

7. Arredi e Beni Inclusi

Restano compresi nel prezzo: [elenco arredi/elettrodomestici], come da inventario sottoscritto dalle parti.

8. Spese e Oneri

Spese condominiali arretrate fino alla data del rogito a carico del venditore.
Imposte, notaio e volture secondo legge a carico dell’acquirente, salvo diverso accordo.
Provvigioni agenzia secondo incarico/accordo separato.

9. Inadempimento

In caso di inadempimento dell’acquirente, il venditore potrà trattenere la caparra; in caso di inadempimento del venditore, l’acquirente avrà diritto al doppio della caparra, fatti salvi ulteriori danni provati.

10. Allegati

Copia documento e C.F. delle parti
Planimetria catastale conforme
APE (Attestato di Prestazione Energetica)
Titoli edilizi e agibilità/SCIA
Eventuali certificazioni impianti
Inventario beni/arredi inclusi

11. Accettazione del Venditore

Il venditore, con la firma, dichiara di accettare integralmente la presente proposta e le condizioni in essa contenute. Copia controfirmata sarà consegnata al proponente.

12. Note e Patti Aggiuntivi

[Eventuali patti particolari: sanatorie, tempi di liberazione, piccoli lavori, riparto imposte, ecc.]

Luogo e data: [________], il [__/__/____]

Il Proponente Acquirente ________________________

Per ricevuta caparra (se consegnata) ________________________

Il Venditore (per accettazione) ________________________

Avvertenza: schema esemplificativo. Si consiglia verifica preventiva con notaio/legale di fiducia e adeguamento alla normativa vigente e al caso concreto.