Valutare una casa vuol dire calcolare una stima del prezzo che un potenziale acquirente potrebbe essere disposto a pagare per una determinata abitazione. Nell’importo stimato sia il venditore che l’acquirente non devono essere in alcun modo influenzati da fattori esterni. Riassumendo, dunque, il vero valore di un immobile è il prezzo che una persona è disposta a pagare per averlo.
Se è stata messa in vendita una casa ma essa non riceve alcuna offerta, allora molto probabilmente la cifra che si sta chiedendo per il mercato non è quella corretta.Al fine di non sbagliare bisogna iniziare con il calcolare il valore di mercato dell’immobile. Per fare ciò bisogna moltiplicare la superficie commerciale per la quotazione al metro quadro per i coefficienti di merito.
Qui a seguire cerchiamo di rispondere in modo generale a queste domande:
- Quanto vale il mio appartamento?
- Quanto vale la mia casa?
- Quanto vale il mio negozio?
- Quanto vale il mio garage in centro?
- Quanto vale la mia casa al mare?
- Quanto posso vendere il mio immobile?
- Qual’è il prezzo giusto per vedere una casa, negozio o box auto?
Come calcolare la superficie dell’immobile
Per fare ciò bisogna affidarsi a persone competenti e qualificate. La superficie dell’immobile si calcola sommando tutte le superfici interne con quelle esterne. Le superfici interne calpestabili è necessario che siano calcolate al 100%, la medesima cosa vale nel caso delle superfici occupate da pareti divisorie all’interno dell’immobile. Anche le superfici perimetrali esterne, purché non siano in condivisione con altre persone, vanno calcolate al 100%, altrimenti al 50%. Se sono presenti box auto coperti, la percentuale da calcolare è del 75%, se sono scoperti la percentuale scende al 30%.
Quando sarà terminato il calcolo della superficie totale dell’abitazione bisogna moltiplicarla per la quotazione al metro quadro. Tale quotazione varia da zona a zona. E’ bene fare una ricerca approfondita sulle case con caratteristiche simili situate nella zona in cui si trova l’immobile che volete vendere, e vedere a quale prezzo esse sono state vendute. Se non sono presenti abitazioni simili da mettere a confronto, allora si può fare una ricerca di quelle attualmente in vendita nei vari siti immobiliari. E’ stato appurato, però, che se queste sono in vendita da più di sei mesi allora il loro valore di mercato è al di sopra del 20%. Dunque si potrebbe semplicemente abbassare il prezzo iniziale del vostro immobile del 20%.
Come sapere la quotazione al metro quadro di dove si abita?
Ci sono anche alcuni servizi online gratuiti accessibili a tutti grazie ai quali è possibile determinare il valore di un fabbricato al metro quadro di qualsiasi località italiana. Grazie ad alcuni di questi siti sarà molto semplice osservare le varie quotazioni medie riferite ad immobili presenti su tutti i comuni e città italiane. I valori di mercato sono costantemente aggiornati, ed è per questo che tali sevizi sono molto utili per chi deve vendere oppure acquistare casa.
Uno dei siti più utili offerto dall’Agenzia delle entrate è geopoi che potete trovare a questo indirizzo, un vero e proprio osservatorio online del mercato immobiliare. Potremo decidere di ricercare il valore immobiliare tramite il nostro indirizzo civico e successiva geolocalizzazione oppure ricercando semplicemente il comune e la zona in cui si abita.
Se si sceglie di inserire l’indirizzo dell’immobile, in tale sito, in alto a destra, è presente una comoda barra di ricerca per toponimo nella quale è possibile digitare l’indirizzo dell’immobile sul quale si desidera effettuare la valutazione. Quando l’immobile sarà geo localizzato non resta che visualizzare in quale zona OMI si trovi, cliccando semplicemente sulla scritta Visualizza zone OMI situata in alto a sinistra.
Fatto ciò potrete notare che la mappa sarà visualizzata per zone OMI colorate diversamente. Non resta che selezionare la zona di vostro interesse semplicemente cliccandola e selezionare anche la destinazione dell’immobile tra le varie opzioni: Residenziale, Commerciale, Produttiva, Terziaria. Fatto ciò il sito mostra il valore di mercato minimo al metro quadro ed il valore massimo. Inoltre lo suddivide per tipologia: Abitazione, Villa, Box, Posto auto.
Non resta che effettuare una media aritmetica del valore minimo e del valore massimo al metro quadro e moltiplicare il risultato ottenuto per la superficie commerciale. Il risultato sarà il prezzo base del vostro immobile. Ma non è solo il prezzo che determina il valore effettivo di un’abitazione. Infatti entrano in gioco tantissimi fattori che ne determinano il prezzo specifico.
Altri fattori che possono far salire o abbassare il prezzo dell’immobile
Tali fattori possono influenzare notevolmente il prezzo base appena calcolato, accrescendone o diminuendone notevolmente il valore effettivo. Di notevole importanza per un acquirente sono le caratteristiche interne dell’abitazione. Nello specifico si concentrano sulla luminosità e la vista. Anche il piano influisce sul valore in quanto gli attici ed i piani alti valgono di più. Si guarda molto anche la qualità: è molto importante che l’immobile sia in buono stato affinché il suo valore cresca. Inoltre gli acquirenti di oggi sono alla ricerca di una casa la cui distribuzione degli spazi sia moderna.
Se lo è già allora il valore di base non verrà modificato. Differentemente, se mancano ed è necessaria una ristrutturazione, il valore base cala drasticamente anche del 30%. Il giardino, se presente e ben curato, viene valutato sempre positivamente dall’acquirente, e permetterà al prezzo base di lievitare notevolmente. Stessa influenza ce l’hanno l’uso dei materiali, più sono pregiati più il prezzo di base cresce. Un acquirente, oltre all’immobile nello specifico, dà notevole importanza ai servizi che la zona offre.
La presenza di parchi ed in generale di aree verdi ne accresce il valore, così come la vicinanza ad una stazione, ad una fermata di un autobus ed in generale ai mezzi di trasporto. Inoltre, se l’acquirente ha figli piccoli, valuterà molto di più l’immobile se questo si trova vicino ad una scuola. Anche la presenza di un centro commerciale nelle vicinanze farà salire il prezzo di base. Si valutano molto anche la presenza di un ascensore oppure di un impianto di riscaldamento autonomo.
Ma la cosa più importante è lo stato di conservazione dell’immobile. L’acquirente valuterà se ne vale la pena acquistarlo così come viene venduto oppure se sarà necessario effettuare alcuni lavori di manutenzione.
Da non sottovalutare sono anche gli aspetti burocratici. Infatti, prima di comprare una casa, è necessario richiedere e verificare alcuni documenti, tra cui l’autorizzazione edilizia rilasciata dal Comune nel momento in cui fu costruita. Poi è importante il certificato di abitabilità da verificare all’Ufficio tecnico del Comune. Anche l’accatastamento è importante al fine di verificare che la planimetria catastale corrisponda alla situazione reale. Infine, se l’immobile in vendita si trova in un condominio, è bene leggere con attenzione il regolamento condominiale per evitare di scoprire successivamente clausole poco gradite.
Fondamentale è un’analisi strutturale dell’abitazione, analisi che inizia con il controllare il tetto le strutture portanti, soprattutto nel caso in cui si tratti di vecchi edifici o ristrutturati apposta per metterli in vendita. Bisogna sempre che il venditore vi fornisca una pianta delle strutture, dai pilastri alle travi, ma se ne è sprovvisto è necessario che un tecnico o un ingegnere facciano controlli approfonditi.
Bisogna fare molta attenzione ai sottotetti, in quanto molto spesso vengono spacciati per abitabili ma non sempre lo sono. Da non sottovalutare anche il fattore isolamento. Per la parte termica sono preferibili gli isolanti naturali come sughero, lana di pecora oppure fibra di legno in quanto sono traspiranti, meglio dei materiali sintetici quali il poliuretano.
Se la casa si trova all’ultimo piano oppure è una villetta, valutare l’isolamento del tetto sarà il primo passo da compiere in quanto da ciò dipende in grossa percentuale il comfort abitativo. Per quanto riguarda l’isolamento acustico, se si tratta di un appartamento dotato di più piani bisogna valutare se si sentono i passi dal piano di sopra o rumori minimi quali le voci da una parete all’altra. La qualità dell’isolamento acustico è un aspetto che un acquirente valuta molto e con attenzione.
Per determinare quanto tutte queste caratteristiche influiscano sul prezzo di base dell’abitazione è comunque necessario l’intervento di un agente immobiliare qualificato ed esperto, il quale sarà in grado di calcolare nel dettaglio tutto il contorno che può far aumentare il valore dell’immobile.